生産緑地の2022年問題
AgriweBの読者のみなさんのなかには、都市部で営農をされている方も多いと思います。また今後、実家所有の土地などを利用して「大都市近郊で営農を」と計画している方もいると思います。
そんな方々が直面するのが、生産緑地の2022年問題です。そう、すぐそこの令和４年度中にやってくるんです。
生産緑地とは？
そもそも生産緑地とは、都市計画法によって「生産緑地地区」として指定された地域の農地をいいます。
生産緑地の指定を受けると固定資産税や相続税等が優遇されます。
なお、生産緑地は、営農義務が生じるため、生産緑地に指定された土地は、農地として利用されなければなりません。
市町村への買取りの申出と宅地転用の関係
土地が生産緑地に指定されてから30年が経過すると、所有者は市町村に対して買取りの申出をすることができます。
所有者が買取りの申出をすると、市町村が当該土地を買い取るか、農業者に当該土地を斡旋します。それができない場合は土地に対する行為制限が解除、すなわち宅地に転用されます。
実際には市町村が土地を買い取ることはほとんどありません。また、他の農業者への斡旋も容易ではありません。結果として、生産緑地指定から30年が経過するとその農地の多くが解除され、宅地に転用されます。
2022年には現行の生産緑地法が施行されてから30年を迎え、多くの生産緑地が解除されることが予想されており、これが生産緑地の「2022年問題」と呼ばれています。
農地保護機能を強化する「特定生産緑地」制度
多くの農地が一気に転用されると、農地の面積が急激に減少する一方、宅地の供給が過剰になってしまう可能性があります。
そうした背景を受け、2017年の生産緑地法の改正案では、生産緑地指定から30年経過が近づいた農地について、農地として保全することが良好な都市環境のために有効であるものを市町村が「特定生産緑地※」として指定し、買取りの申出ができる時期を10年間先送りにするという制度が盛り込まれました。
ということは、指定から30年が経過した生産緑地は10年ごとに更新できることになります。これにより、30年経過後の買取りの申出を減少させ、農地保護機能を強化できるのです。
一方、所有者にとっては、買取りの申出までの期間が延長される結果、固定資産税の減額の効果も延長されます。
特定生産緑地の申請
30年の期間経過を迎える「生産緑地」について、特定生産緑地の指定を受けたい場合には、期間満了までに、市区町村に対して申請を行います。
指定を受けることで、従来の生産緑地と同じ税制優遇（固定資産税農地並み課税・納税猶予の特例利用可能）が10年間延長されます。
ちなみに特定生産緑地の申請を行わないまま、生産緑地として指定されてから30年を経過すると、生産緑地を解除され、再度の申請はできません。
簡単に言うと、10年ごとに申請を続けるものが特定生産緑地、30年の指定期間内のものが生産緑地となります。
ＪＡグループが進める生産緑地対策
生産緑地の農地を所有する農家としては、その農地をどう扱っていくか、30年経過が近づく前に検討する必要があります。
そこで生産緑地を所有する農家のために、一部のJAでは2022年問題への対応として、生産緑地の情報を取得し、所有者に漏れなく意思把握・相談対応をおこなっています。
Z-GISを活用した生産緑地管理
JA全中は、所有者情報のリスト化・意思把握・JAの情報共有のため、土地ごとのデータを管理できるマクロ付きExcelを開発しました。ただこれだけでは、生産緑地の場所を地図上に正確に表示することができません。そこで注目されたのが、全農の営農管理システムZ-GISです。
Excel上のデータと地図情報を紐づけるZ-GISを活用することで、JA内における情報管理の円滑化や生産緑地情報の見える化、JA職員間での情報共有・活用促進に役立てることができます。
住宅地図などの現物の地図に直接書き出した情報は、修正も持ち運びも大変ですが、デジタル地図と紐づけることで、スマートフォンやタブレットから簡単に管理・参照ができます。
Z-GISを利用すると、JAが組合員に適時適切な支援・サポートができると、生産緑地を抱えるJAで活用が始まっています。実際、Z-GISを導入し、生産緑地管理を開始したあるJAでは、管内の生産緑地情報約4000筆をZ-GISに入力し、生産緑地の継続意思の管理や、手続き代行などの有無について活用しています。
次世代も含め、農家の資産を有効に使う
特定生産緑地の延長は、所有者自身で申請することができます。ただ、10年後にその所有者が管理できるとは限りません。「次の世代に移っている」「財産分与で複数の所有者になっている」などさまざまなことが考えられます。
例えば、都市近郊では、自宅の土地を切り売りした結果、周囲に４メートル道路が存在せず、自宅建屋を新築できないということが発生しています。
昔の農家は、家の周りに畑や田んぼがあり、その中心に母屋（自宅）がありました。都市化に伴い、道路に面する好条件の畑などの土地を、自宅に入る２メートル道路があれば、大丈夫と思いこみ、切り売りした結果、自宅を建て替えるときになって、４メートル道路に接しておらず、新築できないということがおこります。
こんなことをおこさないためにも、農家の実情を知っているJAに相談し、農業経営だけでなく、農家の資産（不動産経営・駐車場経営）を有効に使っていくことも必要です。
自分の住む場所それぞれに特徴があり、都市の中で営農を続けることも必要です。ただ、次世代を含め、今後の営農・農業経営について考えていくことをお勧めします。また、地域のJAに相談してみることも検討しましょう。
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